一、产业园区的新生行业的萌生与发展与国家政策导向高度相关，产业园区运营行业，即得益于1984年的一项国家政策。1984年，经过中华人民共和国国务院批准，我国开始设立第一批经济技术开发区，自此，产业园区这一产业形态出现在公众视野里，对于园区的综合性运营及管理成为政府和相关产业资源方亟待解决的问题。 （引申：国家级经济技术开发区是中国大陆为实行改革开放政策而设立的现代化工业、产业园区） 截止2018年，据国家发展改革委，科技部等政府机构颁布的《中国开发区审核公告目录（2018年版）》，国务院批准设立的国家级开发区552家，省级开发区1991家。 以国家级开发区为例，涵盖以下五类。 1、经济技术开发区，共219家，如： （1）北京经济技术开发区（代码G11101）于1994.08批准成立，核准面积3980公顷，主导产业在汽车、电子信息装备制造； （2）天津经济技术开发区（代码G12102）于1998.12批准成立，核准面积3797.04公顷，主导产业在汽车、医药和装备制造； （3）漕河泾新兴技术开发区（代码G311013）于1988.06批准成立，核准面积1330公顷，主导产业在电子信息、新材料和生物医药； （4）苏州工业园区（代码G321090）于1994.02批准成立，核准面积8000公顷，主导产业在电子信息、生物医药和纳米技术； 2、高新技术产业开发区共156家，如： （1）中关村科技园区（代码G112001）于1988.05批准成立，核准面积23252.29公顷，主导产业在电子信息、智能制造和节能环保； （2）天津滨海高新技术产业开发区（代码G122002）于1991.03批准成立，核准面积5524公顷，主导产业在新能源汽车、信息技术和节能环保； 3、海关特殊监管区域共135家，如： （1）北京天竺综合保税区（代码G113001）于2008.07批准成立，核准面积594.4公顷，主导产业在航空贸易、医药贸易和文化贸易； （2）天津港保税区（代码G123002）于1991.05批准成立，核准面积500公顷，主导产业在临港加工、国际贸易和物流； 4、边境/跨境经济合作区共19家，如： （1）满洲里边境经济合作区（代码G155001）于1992.09批准成立，核准面积640公顷，主导产业在木材加工、仓储物流和商贸； 5、其他类型开发区共23家，如： （1）中德（沈阳）高端装备制造产业园（代码G216034）于2005.12批准成立，核准面积3553公顷，主导产业在智能制造、装备制造和汽车。 近些年，中国产业园区数量和规模持续增长，各类产业园区总数超15,000个，各地政府着力发展特色支柱产业经济，产业方向定位从工业、科技、文创、商务、物流等多维度全方位展开，以期实现实业兴邦，产业强国。 二、产业园区运营模式园区运营模式繁杂，市场常见的分类以重资产运营和轻资产运营两种为主。 重资产运营模式如下： （1）纯地方政府开发模式，后续由管委会直属管理运营。例：国内大多数经济技术开发区； （2）国有平台公司开发模式，政企分开，相对市场化。例：新加坡裕廊模式下的苏州工业园区； （3）政企合一开发模式，开发公司和管委会两块人马一套牌子，属于在市场早期比较常见的模式，目前基本已政企分开或政企合作。例：早期的宁波大榭； （4）产业新城开发模式，A 政府与B 产业新城开发商在规定的年限内，就C 产业新城(一般为十几平方公里甚至几十平方公里)的开发达成合作协议，一般采用PPP 模式。例：华夏幸福基业； （5）产业地产商模式，以整体开发或定制式开发的形式建设产业物业产品，然后以租赁、转让或合资等方式进行项目经营和管理，获取开发利润。例：联东U 谷，天安数码城； （6）主体企业引导模式，业内龙头企业或高校获取土地后自建园区，并在自身入驻园区且占主导地位的情况下，借助其在产业中的强大号召力，以出售、出租等方式吸引同类企业的集聚。例：海尔、中兴自建的产业园。 部分公司业务转型过程中，出现轻资产运营模式如下： （1）运营品牌输出模式，售卖乃至分拆“运营能力”，这一模式可以较小资金和较低风险实现园区规模化布局；快速新增可协同园区，实现外溢资源的变现。例：亿达中国； （2）资产证券化模式，将项目形成资产包，当项目达到良性状态，形成 reits 快速变现，但收益稳定可靠的优质资产稀少、产业用地年限较短等问题限制了该模式的发展。例：普洛斯； （3）搭建产业服务平台模式，以产业为核心聚焦产业黏性的价值，为产业提供相应的配套和服务，增加服务端的比重，以增值服务为核心盈利点。例：富春硅谷； （4）投资孵化模式，“房东变股东”，将园区和园区企业进行利益捆绑，与园区企业共同成长，通过股权分红等获得收益，例：张江高科。 园区的开发创造了产业发展所需的土壤和环境，虽然政企各方都在积极做区域产业的顶层框架和结构设计，但对于区域经济发展而言，实际的产业落地和后续的运营管理仍然是最核心也是最棘手的问题。 三、行业公司（仅列举部分企业）1.行业公司榜单（排名不分先后）表1.1 部分产业园区运营公司一览
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